Gayrimenkul Yatırım Fonu, bireysel birikimlerin bir araya getirilmesini ve bu birikimlerin toplu olarak profesyonel yöneticiler tarafından gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal bir yapıdır.
2014 yılında SPK tarafından yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği ile Fonların kurulması ve faaliyetlerine ilişkin esaslar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Kuruldan faaliyet izni alan Portföy Yönetim Şirketleri veya Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketleri tarafindan kurulabilirler.
"Süreli” veya "Süresiz” olmak üzere 2 tip fon mevcuttur. Süreli fonlar belirli bir sürenin sonunda tasfiye edilir, süresiz fonlarda ise fon daimidir, ancak yatırımcıların ortak kapatma talebiyle sonlandırılabilir.
Fonlara nitelikli yatırımcılar yatırım yapabilir.
En az 1 milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip şahıslar ile tüzel kişiler.
Her fon için bir 'Yatırım Komitesi' oluşturulmaktadır. Gayrimenkul alımı, satışı, kiralanması gibi tüm kararlar 'Yatırım Komitesi' nin onayı ile alınır.
Tebliğe göre yatırım komitesi; Portföy Yönetim Şirketi'nin gayrimenkul sektöründe tecrübeli bir yönetim kurulu üyesi, genel müdürü ve lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olmak üzere en az 3 kişiden oluşmalıdır.
Fonun stratejisine göre değişmektedir. Herhangi bir limit koyulması zorunlu değildir. Kurucunun o fon için modellediği yatırım stratejisine bağlı olarak değişmektedir. Bu bilgiler fon kurulmadan önce SPK tarafından onaylanan 'İhraç Belgesi'nde belirtilir.
Fon, alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane vb. her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilir.
Yatırımların hepsi yurtiçinde olmak zorundadır. Türkiye'de gelişme potansiyeli olan veya gelişmekte olan lokasyonlar, yüksek getirinin sağlanacağı her bölge, yatırım için doğru alan olarak nitelendirilebilir.
Fon tamamlanmamış ve iskansız gayrimenkule yatırım yapamaz. Aynı zamanda herhangi bir gayrimenkul projesini geliştirme veya işletme gibi faaliyetlerde de bulunmaları yasaktır. Sadece bitmiş ürünlere odaklanırlar.
Yatırımcı bireysel olarak yaptığı yatırımda alım, satım, kiralama, tahsilat, alacakların takibi, kiracıların tahliyesi, imar ve izin süreçlerinin takibi, işlemlerin muhasebeleştirilmesi, vergi yükümlülüklerinin takibi gibi operasyonel tüm işlemlerle uğraşmak ve bilmediği konularda danışmanlık ya da aracılık hizmeti almak zorunda kalmaktadır. Fona yatırım yaptığı takdirde ise tüm bu süreç ve sorumluluklarla fon yönetimi görevli olacak, yatırımcıların bu işlerle uğraşmasına gerek kalmayacaktır.
Bağımsız Denetim, Risk Yönetimi, İç Kontrol, Teftiş ve Gayrimenkul Değerlemesi fonun denetim mekanizmasını oluşturan başlıca birimlerdir.
SPK denetimi altında ve yasal mevzuata tabi kurallar ışığında faaliyet gösterirler. Fonlar güvenilir ve şeffaf yatırım araçlarıdır.
Yatırımcıların sahip olduğu fon payları, Merkezi Kayıt Kuruluşu'nda takip edilecektir. Fon'un varlıkları ise SPK mevzuatına uygun olarak lisanslandırılmış saklama hizmeti veren kuruluşlar (bankalar) tarafından saklanacaktır.
Fonun malvarlığı saklayıcı kuruluşlar tarafından saklanmakta, fon adına tapuda yapılacak işlemler saklayıcı kuruluşun (bankanın) nezaretinde gerçekleştirilmektedir. Ayrıca fondan yapılacak harcamalar da saklayıcı kuruluşun onayıyla (üst düzey iki yetkilisinin imzasıyla) yapılmaktadır.
Portföy Yönetim Şirketleri'nin müşteri varlıklarını kendi uhdelerinde ve diğer kurumlardaki kendi hesaplarında tutamayacağı ve bu işlemlerin portföy yönetim şirketlerinin anlaşacağı portföy saklama kuruluşlarınca (Tebliğdeki şartları taşıyan bankalar) yapılması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Bu hizmeti veren kuruluşlardır.
Fon malvarlığı PYŞ'nin veya saklayıcı kuruluşun malvarlığından ayrı olup, PYŞ'nin veya saklayıcının iflas etmesi, yönetim ve denetimlerinin kamu kuruluşlarının eline geçtiği durumlarda dahi fon malvarlığı haczedilemez, üzerine tedbir konamaz ve fon malvarlığı iflas masasına dahil edilemez.
Fonun birim fiyatlarının hesaplanmasında, fon portföyünde yer alan gayrimenkullerin değeri SPK tarafından lisanslandırılmış değerleme firmaları tarafından takdir edilecektir.
Fonlar kapalı ve açık uçlu olmak üzere 2'ye ayrılır. Kapalı uçlu fonlarda sadece başlangıçta pay alımı gerçekleştirilir ve o fonda daha sonra pay alımı mümkün olmaz. Ancak açık uçlu fonlarda ara dönemlerde de yatırımcı girişi mümkündür. Yatırımcılar İhraç Belgesi'nde belirtilen giriş döneminde fona girebilirler.
Yatırımcılar İhraç Belgesi'nde belirtilen çıkış döneminde fondan çıkabilirler. Ancak fondaki bir yatırımcının, payını 3.kişiye devretmesi ile de fondan çıkış her zaman mümkündür.
Evet
Fonlar, yatırımcının bireysel olarak yapacağı yatırıma göre birçok vergi avantajına sahip olmaktadırlar. Fonun kendisi kurumlar vergisinden muaftır.
Nitelikli yatırımcılardan katılma payı karşılığında toplanan para ya da ortaklık paylarıyla, pay sahipleri hesabına, Girişim Sermayesi Şirketlerinin paylarından oluşan portföyü işletmek amacıyla kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlığıdır.
2014 Yılında SPK tarafından yayınlanan Girişim Sermayesi Yatırım Fonu’na İlişkin Esaslar Tebliği ile birlikte fonun kurulması ve faaliyetlerine ilişkin esaslar ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Kuruldan faaliyet izni alan Portföy Yönetimi Şirketleri, Gayrimenkul ve Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi Şirketleri veya Girişim Sermayesi Portföy Yönetimi Şirketleri tarafından kurulabilir.
Fonlar süreli olarak kurulmaktadır.Fon süreleri fondan fona değişkenlik göstermektedir.Süreli fonlar süresi sonunda tasfiye olmaktadır.
Fona sadece nitelikli yatırımcılar yatırım yapabilir.
En az 1 milyon TL tutarında Türk ve/veya yabancı para ve sermaye piyasası aracına sahip şahıslar ile tüzel kişilerdir.
Fon yatırımını “Yatırım Komitesi” tarafından yönetilmektedir ve her bir fonun kendine ait “Yatırım Komitesi” bulunmaktadır.
Tebliğe göre yatırım komitesi; yönetim kurulu üyesi, genel müdür ve girişim sermayesi sektöründe en az beş yıl tecrübeli olmak üzere en az 3 kişiden oluşmaktadır.
Fonun stratejisine göre değişmektedir. Belli bir limit olabileceği gibi herhangi bir yatırım miktarı sınırlaması olmadan da fonlar kurulabilir. İhraç belgesinde fonun yatırım miktarına ilişkin bilgiler yer almaktadır.
Anonim ve Limited kurulmuş veya kurulacak tüm şirketlere yatırım yapılabilmektedir. Gelişmiş veya gelişme potansiyeli olan şirketlere yatırım yapılabilmektedir.
Fon portföyünün en az %80’ni girişim sermayesi yatırımlarından oluşmalıdır, kalan %20’lık kısım ile sermaye piyasası araçlarına yatırım yapılabilir.
Katılma paylarının ihracına müteakip nitelikli yatırımcılar tarafından bir defada veya farklı tarihlerde fona ödenecek nakit tutardır. İhraç tarihinden itibaren iyi yıl içerisinde 25.000.000 TL fon büyüklüğüne ulaşılmalıdır.
Fon, ihraç belgesinde belirtilen hükümler çerçevesinde pay sahiplerine kar payı dağıtımı yapabilir.
Fon toplam değerinin asgari %80’i girişim sermayesi yatırımlarından oluşmak zorundadır.
Fon portföyündeki varlıkların değeri SPK tarafından lisanslandırılmış Değerleme Firmaları tarafından belirlenir.
Fonlar açık uçlu ve kapalı uçlu olmak üzere ikiye ayrılmaktadırlar. Kapalı uçlu fonlarda sadece başlangıçta pay alımı gerçekleştirilir ve daha sonra pay alımı mümkün olmaz. Açık uçlu fonlarda ise ara dönemlerde fona girmek mümkündür. Yatırımcı ihraç belgesinde belirtilen giriş dönemlerinde pay alımı gerçekleştirebilir.
Yatırımcılar fonun süresi sonunda fonun tasfiye edilmesi ile veya ihraç belgesinde belirtilen diğer koşulların oluşması halinde fondan çıkış gerçekleştirebilirler.
Evet, 3. Kişiye devir yolu ile fondan istediği zaman çıkış yapabilir
SPK denetimi altında ve yasal mevzuata tabi kurallar ışığında faaliyet gösterirler. Fonlar güvenilir ve şeffaf yatırım araçlarıdır.
Bağımsız Denetim, Risk Yönetimi, Teftiş fonun denetim mekanizmasını oluşturan başlıca birimlerdendir.
Yatırımcıların sahip olduğu fon payları, Merkezi Kayıt Kuruluşu’nda takip edilecektir. Fon’un varlıkları ise SPK mevzuatına uygun olarak lisanslandırılmış saklama hizmeti veren kuruluşlar tarafından sağlanmaktadır.
Fonun malvarlığı saklayıcı kuruluşlar tarafından saklanmakta, fon adına tapuda yapılacak işlemler saklayıcı kuruluşun (bankanın) nezaretinde gerçekleştirilmektedir. Ayrıca fondan yapılacak harcamalar da saklayıcı kuruluşun onayıyla (üst düzey yetkili iki kişinin imzasıyla) yapılmaktadır.
Portföy yönetimi şirketlerinin müşteri varlıklarını kendi uhdelerinde ve diğer kurumlardaki kendi hesaplarında tutamayacağı ve bu işlemlerin portföy yönetimi şirketlerinin anlaşacağı portföy saklama kuruluşlarınca (Tebliğdeki şartları taşıyan bankalar) yapılması gerekliliği ortaya çıkmıştır. Bu hizmeti veren kuruluşlardır.
Fon malvarlığı portföy yönetimi şirketlerinin veya saklayıcı kuruluşun malvarlığından ayrı olup, PYŞ’nin veya saklayıcının iflas etmesi, yönetim ve denetimlerinin kamu kuruluşlarının eline geçtiği durumlarda dahi fon malvarlığı haczedilemez, üzerine tedbir konamaz ve fon malvarlığı iflas masasına dahil edilemez.